.·. La Vendita d'azienda e il contratto di locazione: cosa sapere .·.
Quando un imprenditore decide di cedere o affittare la sua azienda commerciale, che opera all'interno di un immobile in locazione, sorge una domanda importante: cosa accade al contratto di locazione in caso di trasferimento d'azienda?
Questa situazione può dare origine a diverse interferenze e controversie tra le parti coinvolte.
Nella situazione commerciale, quando si verifica la cessione di un'azienda, il contratto di locazione commerciale associato ai locali in cui l'attività è svolta solitamente viene trasferito insieme all'azienda stessa.
Se il nuovo proprietario dell'azienda stipula un nuovo contratto di locazione con il locatore, generalmente non ci sono problemi significativi.
Tuttavia, se il nuovo proprietario subentra nel contratto di locazione esistente, possono emergere questioni di vario genere che a volte producono controversie giuridiche.
Il conduttore originale, che sta cedendo o affittando la propria azienda a terzi, ha il diritto di trasferire il contratto di locazione o di concedere una sublocazione dei locali senza il consenso del locatore, a meno che non ci siano ragioni gravi per opporsi.
Anche dopo la cessione dell'azienda, il conduttore iniziale rimane comunque responsabile nei confronti del locatore per i pagamenti dovuti a partire dalla data della cessione.
La legge italiana regola questo tipo di situazione nell'articolo 36 della legge n. 392/78, che si applica alle locazioni di immobili urbani.
Secondo questa normativa, il conduttore ha il diritto di sublocare o cedere il contratto di locazione senza richiedere il consenso del locatore, a condizione che l'azienda venga ceduta o locata allo stesso tempo, e che il locatore sia informato tramite una lettera raccomandata con avviso di ricevimento oppure via Pec.
Una volta ricevuta la comunicazione, il locatore ha la possibilità di opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione solo se ci sono motivi gravi.
In questo caso, il localizzatore deve comunicare la sua opposizione entro 30 giorni dalla ricezione della notifica.
L'obiettivo principale di questo articolo 36 è facilitare il mantenimento dell'azienda nel suo insieme o di una sua parte significativa. La condizione fondamentale è che ci sia una continuità sostanziale tra l'attività svolta nei locali in affitto e quella del cessionario.
Tuttavia, se questa continuità non è presente, l'articolo 36 non si applica. Ad esempio, quando la cessione non riguarda l'intera azienda, ma solo un punto vendita, mentre l'attività aziendale (e le vendite) continuano in altri locali, l'articolo non si applica.
In ambito giurisprudenziale, sono state prese numerose decisioni relative alla cessione dei contratti di locazione nei casi di trasferimento d'azienda.
Ad esempio, per quanto riguarda la notifica al locatore, la Corte di Cassazione ha stabilito che questa notifica deve contenere tutte le informazioni necessarie per identificare chi sta acquisendo o affittando l'azienda del conduttore e deve includere dettagli utili per consentire al locatore di manifestare eventuali obiezioni.
I "gravi motivi" cui fa riferimento la legge riguardano principalmente l'affidabilità finanziaria e la situazione economica del nuovo conduttore.
Inoltre, in caso di cessione o affitto di azienda fittizia, il locatore può risolvere il contratto per grave inadempimento del conduttore, come stabilito da una sentenza della Cassazione.
Una successiva sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito l'esistenza di un vincolo di responsabilità sussidiaria tra il cedente e il cessionario, diventato successivamente conduttore dell'immobile.
Questo vincolo consente al locatore di rivolgersi al cedente per soddisfare le obbligazioni contrattuali solo dopo che il nuovo conduttore ha effettivamente inadempito.
Disciplina della locazione commerciale: La locazione ad uso commerciale in Italia è disciplinata principalmente dagli articoli 7-11 (richiamati dall'articolo 41) e dagli articoli 27-42 della legge 392/1978, nota come legge sull'equo canone.
Questi articoli stabiliscono le regole e le normative che regolamentano i contratti di locazione commerciale.
Forma del contratto: A differenza della locazione abitativa, il contratto di locazione commerciale non deve necessariamente essere stipulato in forma scritta ai fini della sostanza. Questo significa che un accordo verbale può essere valido, ma è importante notare che nella pratica si tende a utilizzare la forma scritta per scopi di registrazione.
Forma scritta per la registrazione: Anche se il contratto di locazione commerciale può essere stipulato verbalmente, è comune adottare la forma scritta per scopi di registrazione. La registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate è obbligatoria e deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Questa registrazione ha lo scopo di garantire la trasparenza e l'applicazione delle normative fiscali e legali pertinenti.
Durata ultra-novennale: La forma scritta è particolarmente importante quando il contratto ha una durata ultra-novennale, ovvero superiore a nove anni. In questo caso, la legge richiede che il contratto sia stipulato per iscritto per essere valido.
In sintesi, sebbene la legge italiana consenta la locazione commerciale anche attraverso accordi verbali, è prassi comune adottare la forma scritta per garantire la registrazione del contratto e rispettare le normative fiscali e legali.
Cos’è il contratto di affitto di azienda
Il contratto d'affitto d'azienda è un accordo legale in cui una parte concede a un'altra parte il diritto di gestire e operare un'azienda in cambio di un pagamento periodico.
Ecco alcuni chiarimenti aggiuntive sul contratto d'affitto d'azienda:
Regolamentazione legale: il contratto d'affitto d'azienda è disciplinato dall'articolo 2562 del Codice civile italiano (c.c.). Questo articolo stabilisce le norme fondamentali per questo tipo di contratto, tra cui le obbligazioni delle parti e le condizioni di gestione dell'azienda.
Oggetto dell'affitto: L'oggetto del contratto d'affitto d'azienda è l'azienda stessa, che può essere un'attività commerciale, industriale o di servizi.
L'affittuario (o locatario) acquisisce il diritto di utilizzare l'azienda per un periodo specifico, mantenendo la sua organizzazione e destinazione.
Forma legale: Perché il contratto d'affitto d'azienda sia valido e opponibile ai terzi, la legge richiede l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata.
Questo atto deve essere iscritto nel Registro delle Imprese ai sensi dell'articolo 2556 del c.c.
Corrispettivo: Nella maggior parte dei casi, il contratto d'affitto d'azienda prevede un pagamento periodico dell'affittuario all'affittante. Questo pagamento è spesso denominato "canone d'affitto". ed è una parte fondamentale dell'accordo
Durata del contratto: La durata del contratto d'affitto d'azienda può variare in base agli accordi tra le parti. Tuttavia, in genere, questo tipo di contratto ha una durata specifica e può essere rinnovato o esteso previo accordo tra le parti.
Obblighi delle parti: L'affittuario ha l'obbligo di gestire l'azienda secondo le modalità e le condizioni stabilite nel contratto, senza modificarne la destinazione o compromettere l'efficienza dell'organizzazione.
L'affittante ha l'obbligo di consegnare l'azienda nelle condizioni concordate e può avere altri doveri specifici previsti dal contratto.
Responsabilità per il passivo: Le parti devono affrontare la questione del passivo aziendale, ovvero le eventuali passività o debiti dell'azienda. Questo aspetto deve essere regolato nel contratto, specificando chi è responsabile per tali passività.
Terminazione: Il contratto d'affitto d'azienda può essere cessato alla scadenza del periodo stabilito o in caso di inadempimento grave da parte di una delle parti.
Le condizioni di cessazione devono essere chiaramente specificate nel contratto.
Il contratto d'affitto d'azienda è un importante strumento giuridico utilizzato nel mondo degli affari per consentire a un soggetto di sfruttare un'azienda senza la necessità di acquistarla completamente.
Concludendo art 36 legge 392/78 : L'articolo 36 della Legge sul canone equo è una disposizione legale che disciplina la possibilità per il conduttore di sublocare un immobile o cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore, a condizione che l'azienda venga ceduta o locata contemporaneamente e che il locatore venga adeguatamente informato attraverso una lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Nell'ordinanza numero 33814 del 16 novembre 2022, la Corte di Cassazione ha stabilito che, in conformità con la legislazione dell'Unione Europea, una cessione di un ramo d'azienda si verifica quando l'insieme di beni trasferiti conserva una sua identità distintiva, che gli permette di continuare l'attività precedentemente svolta prima del trasferimento.
Tuttavia, è fondamentale che il contratto sia redatto con attenzione, tenendo conto delle leggi locali e delle esigenze specifiche delle parti coinvolte.
AF Studio Aziendale è specializzato nella realizzazione di contratti dedicati a garantire la protezione dei nostri clienti.
Non esitare a richiedere ulteriori dettagli o informazioni.
- Studio Aziendale Vivere sul Garda
- (Riproduzione vietata – Tutti i diritti riservati)
 |
